Тем, кто покупает квартиру в новостройке, часто приходится ждать заветных ключей не один год. Что стоит сделать, чтобы это время пролетело спокойно, как одно мгновение? И что нужно знать, чтобы избежать неприятных сюрпризов от застройщика? Делимся советами на актуальную тему.
1. Постарайтесь купить жилье через ДДУ
Если застройщик работает по договору долевого участия – в соответствии с ФЗ-214 – это означает, что у него есть разрешение на строительство, и вообще по всем документам, скорее всего, порядок.
А самое главное – ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. И если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом.
2. Узнайте, доверяют ли застройщику банки
Хорошо, если будущий дом кредитует несколько банков, а не только тот, что финансирует самого застройщика. Еще лучше, если основной кредитор застройки – это известный банк с мощными финансовыми ресурсами. В случае нехватки средств для завершения строительства надежные банки скорее дофинансируют застройщика, чем заморозят стройку.
3. Проверьте дом на инвестиционную привлекательность
4. Отследите репутацию застройщика
Обратите внимание на то, сколько домов возвел до этого застройщик и какие проблемы возникали в процессе строительства. Попробуйте зарегистрироваться на форуме, посвященном дому, познакомьтесь с будущими соседями. Из общения с другими дольщиками вы узнаете обо всех недостатках и преимуществах новостройки.
5. Не забудьте проверить документы
Застройщики, которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов в соответствии с ФЗ–214. Коммерческой тайной они не являются.
К этим документам относятся разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, сама проектная документация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок.
6. Уточните возможность скрытых доплат
В договоре должно быть прописано, что цена на квартиру может измениться только в случае появления расхождений с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.
Но почти всегда дольщиков ожидают расходы по регистрации ДДУ от 20 до 100 тысяч рублей. А еще многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей – в среднем от 10 до 50 тысяч рублей.
7. Помните о необходимости регистрации договора
Если застройщик сам сдает договор на регистрацию, то в нем должен быть зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику.
И если документы не будут вовремя сданы на регистрацию, дольщик имеет право потребовать возмещения убытков.
8. Требуйте выплаты неустойки при нарушении обязанностей
В договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.
9. Учитывайте кризисную ситуацию в мире
ФЗ–214 предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности.
А еще на фоне кризиса застройщики иногда соглашаются на изменения типовых договоров, что еще пару лет было практически невозможно.
10. Знайте разницу между вводом в эксплуатацию и передачей квартиры
Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики начинают требовать ключи, хотя до их получения остается в среднем полгода. А если срок ввода объекта переносится, покупатели часто делают вывод, что у застройщика проблемы.
На самом деле время ввода дома в эксплуатацию – плановое, застройщик устанавливает его для себя. А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в ДДУ даты.
