В новом шоу «Ремонтный движ» от INMYROOM эксперт по ремонту Ксения Шахматова берется за полную переделку трехкомнатной квартиры в сталинке серии 2-05. В течение пяти серий зрители увидят все этапы капитального ремонта: от выбора и покупки квартиры до финального румтура. 75 квадратных метров сталинки превратятся в современное жилье с перепланировкой из одного санузла в два и отдельной гардеробной.
Но прежде чем приступить к ремонту, Ксения рассказывает о нюансах поиска и проверки вторички. И оказывается, что даже за внешней привлекательностью могут скрываться серьезные проблемы. Первая серия шоу вышла 16 марта, последующие серии будут выходить каждое воскресенье на канале INMYROOM.
Сталинки — это дома с высокими потолками, толстыми стенами и малым количеством квартир на этаже, но их возраст требует тщательной проверки;
При выборе квартиры важно обращать внимание на район, состояние дома и инфраструктуру, а не только на саму квартиру;
Юридическая проверка документов и истории квартиры — обязательный этап, позволяющий избежать мошенничества;
Особое внимание нужно уделить правоустанавливающим документам, особенно если недвижимость была в собственности менее 3 лет;
Коммуникации в старых домах часто нуждаются в полной замене, что необходимо учитывать при планировании бюджета.
Полное видео:
Почему сталинки до сих пор в цене
Сталинские дома, построенные в 40-50-х годах прошлого века, до сих пор остаются привлекательными для покупателей. Ксения Шахматова объясняет их преимущества: «Почему они великолепны, почему мы их так любим? Потому что это высокие потолки, трехметровые, большие окна, очень пониженная слышимость, потому что очень толстые перекрытия, мало квартир на этаже. Ну и вот этот песочно-приятный бежевый цвет кирпича также очень выделяет эти дома среди всех остальных».
Несмотря на возраст, эти дома часто находятся в престижных, сложившихся районах с развитой инфраструктурой. «Очевидным плюсом данного района является то, что у нас полностью застроены все кварталы. Здесь просто некуда всунуть никакую новостройку, никакую страшную новую реновацию, например. Где хорошо дышать, где сложная инфраструктура, где есть самые лучшие школы», — отмечает эксперт.
Но помимо достоинств, покупателям стоит учитывать определенные нюансы, которые могут повлиять на комфорт проживания и стоимость ремонта.
Как правильно оценить район и дом
При выборе вторичного жилья важно не ограничиваться осмотром только самой квартиры. Начните с изучения района на карте. «Надо изучать на карте 100%, потому что, как был в моей практике случай — я не изучила карту, посмотрев из окна, мне казалось, что это красивый парк, а потом, когда наступила осень, опала листва, оказалось, что это кладбище», — делится Ксения своим опытом.
Обратите внимание на:
Транспортную доступность (метро не далее 17 минут пешком);
Инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники, магазины);
Экологическую обстановку;
Шумность района (окна должны выходить во двор или не на оживленную дорогу).
Важно также оценить состояние самого дома и подъезда. «Я обычно смотрю на окна подъезда, смотрю, был ли тут какой-то капремонт», — говорит Ксения. Обращайте внимание на:
Состояние фасада;
Чистоту и запах в подъезде;
Работу лифта (если есть);
Наличие мусоропровода (в сталинках часто его заваривают, что является плюсом);
Наличие парковочных мест во дворе.
От чего зависит цена и как на неё влияют различные факторы
Стоимость квартиры формируется под влиянием множества факторов. Например, наличие газовой колонки может снизить цену: «Это минус, квартира с колонками будет чуть-чуть снижена в стоимостьи», — отмечает Ксения.
На цену также влияют:
Этаж (не первый и желательно не последний);
Состояние квартиры;
Юридическая чистота;
Наличие или отсутствие балкона.
В случае с выбранной для шоу квартирой удалось добиться снижения цены: «Квартира была выставлена за 25 млн руб, но мы провели переговорные процессы и купили мы её за 23400», — рассказывает эксперт, добавляя, что после ремонта планирует продать её примерно за 33-35 млн.
Юридическая проверка: как не купить проблемную квартиру
Один из важнейших этапов при покупке вторички — юридическая проверка. «Всем рекомендую: любую сомнительную, вообще вот как только у вас зародилось сомнение, ну либо копать, и если вы не докапываетесь ни до чего, то просто не надо это брать, правда. Потому что это недвижимость, это очень большие деньги, миллионы», — советует риэлтор Анна Пушкина.
Обязательные шаги при проверке:
Изучение правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, наследство, дарение, приватизация и т.д.);
Проверка паспорта продавца визуально и на сайте МВД;
Получение выписки из ЕГРН на объект;
Проверка дееспособности продавца (справки из ПНД, НД);
Проверка на банкротство продавца и его супруга/супруги;
Выяснение, кто зарегистрирован в квартире.
Особое внимание стоит обратить на историю квартиры: «Когда странно выглядит, что знаете, квартиру за последние 5 лет пять раз перепродавали — ну есть вероятность каких-то тоже странных манипуляций», — отмечает риэлтор.
Чем опасны разные основания собственности
Каждый тип правоустанавливающих документов имеет свои риски:
Наследство: «Если это наследство, то желательно чтобы оно было более 3 лет, и мы не берём, мы не любим свежее наследство, то есть свежее наследство тоже его могут оспорить», — объясняет эксперт. Особенно осторожно нужно относиться к наследству от мужчин: «У мужчины могут внебрачные дети появиться внезапно и претендовать на квартиру».
Дарение: При дарении важно выяснить, кем приходятся друг другу даритель и одаряемый. Если это не близкие родственники, нужно тщательнее проверять законность сделки. «От дарителя берем заявление, что знает о продаже и не против. Особое внимание если дарение свежее или не между близкими родственниками», — говорится в чек-листе проверки.
Приватизация: В случае с приватизированной квартирой необходимо выяснить, кто был зарегистрирован на момент приватизации, но не участвовал в ней или отказался. Такие люди сохраняют право проживания, пока прописаны в этой квартире
На что обратить внимание при осмотре коммуникаций
Коммуникации в сталинках часто нуждаются в полной замене. «Конечно, мы берём квартиры под капитальный ремонт. Поэтому, честно говоря, вот эта вся великолепная проводка она меня мало волнует, потому что мы будем делать новую абсолютно», — рассказывает Ксения.
При осмотре коммуникаций важно проверить:
Состояние электропроводки;
Трубы водоснабжения и канализации;
Радиаторы отопления;
Газовые трубы и оборудование.
«Старая проводка не рассчитана на то количество приборов, которые сегодня мы используем», — замечает эксперт, подчеркивая необходимость полной замены электрики.
В случае с санузлом Ксения отметила: «Трубы в целом выглядят, конечно, неплохо, немножко уставшими. Был перевариваемый стояк... Были новый полотенцесушитель, стояки горячей, холодной воды».
Нестандартные ситуации, которые могут возникнуть
При покупке вторички можно столкнуться с различными неожиданностями. Например, в квартире, выбранной для шоу, обнаружилась необычная газовая труба: «Это не просто газовая труба, а какая-то царь-труба. Вы посмотрите, какая она, как моя рука. Ну то есть она очень толстая, она как несущая колонна».
В туалете была обнаружена самодельная батарея, подключенная к полотенцесушителю: «Люди договорились, и от полотенцесушителя они запитали себе батарею. Так нельзя, конечно».
Такие нестандартные решения предыдущих хозяев нужно учитывать при планировании ремонта и бюджета.
Как защитить интересы всех сторон при сделке
При покупке квартиры важно не только защитить свои интересы, но и убедиться, что сделка честная для всех. Ксения рассказывает о ситуации с пожилой владелицей квартиры: «Бабушка москвичка, ей нужна такая... здесь у неё была одна треть. Нам надо, чтобы бабушку, взрослую пенсионерку, которая является социально незащищенным слоем населения, чтобы её также перевезли в какую-то квартиру, где у неё была бы минимум 1/2».
Для этого была организована альтернативная сделка: «Мы внесли аванс за квартиру, у них был месяц, чтобы они нашли себе квартиру. За месяц они находят себе квартиру, они её авансируют, и мы встречаемся, заранее планируем, конечно, день, встречаемся в банке и делаем сразу две сделки».
Такой подход обеспечивает честное решение для всех сторон и защищает интересы пожилых людей.
Как понять, что с документами всё в порядке
Опытные специалисты обращают внимание на поведение продавцов: «Когда ты покупаешь квартиру, и ты это всё расспрашиваешь, просишь документы, и люди, которым, ну, нечего скрывать, скажем так, у которых всё в порядке, они будут открыты к диалогу, и они без проблем, без проблем предоставляют всё это. А когда уже начинают там как-то юлить или говорить: «Ой, там мы не помним, не знаем» — то есть это уже первые звоночки, что возможно там что-то не так».
Основные документы, которые нужно запросить:
Выписка из ЕГРН с zip-архивом;
Свидетельство о собственности (если право возникло до 15 июля 2016 года);
Выписка из домовой книги и архивная выписка;
Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
Справки из ПНД/НД;
Согласие супруга или заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения;
Поэтажный план и экспликация из БТИ.
Что делать после покупки, с чего начать ремонт
После успешного приобретения квартиры начинается этап ремонта. Ксения сделала сюрприз для коллег, начав работы заранее: «На самом деле я от Ники и от всего проекта INMYROOM кое-что скрыла, что я уже начала ремонт в этой квартире. Они думают, что сейчас будет тут обычный румтур до... Ну и ждёт небольшой сюрприз — тут вообще нет половины стен уже, всё разрушено».
Перед демонтажем важно определиться с планировкой и дизайном. В следующих выпусках шоу будут показаны этапы ремонта, включая:
Перепланировку из одного санузла в два;
Создание отдельной гардеробной;
Решение проблемы с необычным расположением окон;
Организацию встроенных шкафов.
«Во втором выпуске у нас будет дизайнер, и мы покажем всё, как мы придумали эффективно использовать эти квадратные метры», — рассказывает Ксения.
Покупка квартиры на вторичном рынке — это непростой процесс, требующий внимания ко множеству деталей. Но при правильном подходе к выбору, проверке и последующему ремонту можно превратить старую сталинку в современное, функциональное и стильное жильё. В этом и заключается магия перевоплощения, которую зрители увидят в шоу «Ремонтный движ».