Стоит ли брать ипотеку в 2025 году? Полный гайд для начинающих

В новом выпуске подкаста INMYROOM эксперт по ипотечному кредитованию Ольга Конзелевская рассказала о текущей ситуации на рынке ипотеки и дала рекомендации для тех, кто планирует взять жилищный кредит в 2025 году. Делимся главными выводами из этой беседы.

Этот вопрос волнует многих, особенно молодое поколение. Казалось бы, логично платить за свое жилье, а не «дяде». Однако в текущих экономических условиях ответ не так однозначен.

«Это очень индивидуальная история», — подчеркивает Ольга Конзелевская. — «Если вы можете рассчитывать на семейную ипотеку, то однозначно выгоднее брать ипотеку. Если это рыночная ипотека, надо смотреть — скорее всего, будет выгоднее аренда».

Семейная ипотека — это программа с господдержкой, предлагающая ставку не более 6% годовых при первоначальном взносе от 20%. Для получения такой ипотеки нужен хотя бы один ребенок, которому еще не исполнилось 7 лет.

Эксперт делится личным примером: «Я снимаю дом, плачу 95 тысяч рублей в месяц. Если я возьму этот дом в ипотеку, я посчитала по текущей ставке — это будет 350 тысяч. Если я возьму по рыночной ставке ипотеку с платежом 95 тысяч, то это будет какая-то однушка, а не дом».

Максимальная сумма кредита — 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и областей, 6 миллионов для других регионов. Существует также «комбо-ипотека», позволяющая увеличить сумму до 30 и 15 миллионов соответственно.

Интересный нюанс: некоторые банки работают по «донорской схеме». «У вас своих детей нет и не предвидится — вы можете человека, у которого есть дети, если он сам не планирует брать семейную ипотеку, привлечь в качестве донора», — объясняет Ольга. Правда, такому «донору» придется выделить долю в приобретаемой недвижимости.

В текущих условиях рыночная ипотека имеет минимальную ставку 23,5%, что означает огромную переплату. Эксперт рекомендует рассматривать этот вариант только при крайней необходимости и возможности досрочно погасить кредит.

Ипотеку можно взять на срок от 1 года до 30 лет. Выбор зависит от вашей платежеспособности и типа ипотеки:

• Для семейной ипотеки (6%): «Я рекомендую брать на 30 лет и просто быстрее закрывать. Хотя честно, закрывать кредит под 6% сейчас при такой инфляции — зачем? Лучше эти деньги положить на вклад, они там больше заработают».

• Для рыночной ипотеки (от 23,5%): «Надо брать чем короче, тем лучше, потому что переплата очень существенно влияет на срок».

Эксперт также отмечает, что в среднем оптимальным сроком считается 20-25 лет: «Когда берешь 30 или 25 лет, разница в платеже может быть небольшая — всего 1-2 тысячи, а переплата меньше значительно».

Долгое время считалось, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, чтобы потом продать ее дороже. Однако рынок изменился.

«С 2018 года, когда появилось проектное финансирование, эта стратегия уже не такая рабочая. Раньше застройщики строили на ваши деньги, вы вкладывались и несли риск. За счет этого у вас была более низкая стоимость. Сейчас деньги, на которые строит застройщик — это деньги банка, а ваши деньги замораживаются на эскроу-счетах», — объясняет Ольга Конзелевская.

В новых условиях застройщикам выгоднее делать скидки на квартиры высокой степени готовности, чтобы быстрее разблокировать деньги со счетов эскроу. Поэтому сейчас имеет смысл рассматривать готовые новостройки или объекты на высокой стадии готовности.

Большинство заемщиков ориентируются только на процентную ставку, и это ошибка. «Есть очень много всяких нюансов», — предупреждает эксперт.

Например, важно знать, как банк относится к материнскому капиталу при досрочном погашении:

«Многие люди, у кого есть материнский капитал, используют его для досрочного погашения ипотеки. Математически при досрочном погашении выгоднее сокращать срок. Один банк при досрочном погашении маткапиталом не разрешает сокращать срок, и вы не сэкономите свои миллионы рублей, а другой банк разрешает».

Также нужно учитывать, как банк:

• Рассчитывает предельную долговую нагрузку;

• Относится к разным источникам дохода;

• Учитывает кредитные карты и текущие обязательства;

• Устанавливает требования к страхованию.

Эксперт рекомендует провести несколько важных проверок перед обращением в банк:

1. Проверьте себя на сайте ФССП (Федеральной службы судебных приставов) — даже мелкие неоплаченные штрафы могут стать причиной отказа. Кроме того, у вас может оказаться полный тезка с долгами.

2. Убедитесь в действительности паспорта на сайте МВД — вдруг ваш паспорт случайно попал в список недействительных.

3. Проверьте свою кредитную историю — согласно закону, вы можете делать это бесплатно два раза в год в электронном виде. Ольга рассказывает случай из практики: «Ко мне обратилась девушка, очень популярный блогер. У нее висит три кредита по 5 тысяч рублей с просрочками. Я такая: «Что за кредиты?». Оказалось, мошенники где-то похитили ее паспортные данные и оформили на нее микрокредиты».

4. Посчитайте свою предельную долговую нагрузку — учтите не только будущий платеж по ипотеке, но и все текущие кредиты, 10% от лимитов кредитных карт, расходы на иждивенцев (неработающая супруга, дети) и алименты. Все это в сумме не должно превышать 50% от вашего дохода.

Многие потенциальные заемщики сталкиваются с проблемой отсутствия подтвержденного дохода. Ольга Конзелевская рекомендует легальные способы решения этой проблемы:

1. Зарегистрироваться как самозанятый — «Это самый простой способ. Будучи самозанятым в течение 3 месяцев, вы уже можете спокойно получить ипотеку».

2. Временно устроиться на официальную работу — «Например, у вас есть знакомый предприниматель или собственник бизнеса. Вы можете сказать: «Слушай, возьми меня к себе, дай поработать»».
   
   

Эксперт категорически не рекомендует обращаться к «черным брокерам», которые предлагают подделать документы: «Во-первых, вы потратите деньги, во-вторых, это уголовная статья, в-третьих, вас могут внести в черный список банков и отказать без права повторного обращения».

Взятие ипотеки — это долгосрочное финансовое обязательство, которое требует серьезной подготовки:

• Создайте финансовую подушку безопасности — «Я рекомендую открыть копилку и делать расчет на ипотечном калькуляторе: какой у вас будет ежемесячный платеж, и туда откладывать. Пусть она лежит, когда ипотеку возьмете».

• Рассмотрите страхование от потери работы — «Есть в страховых компаниях такая страховка: вы покупаете страховой полис, и в случае увольнения страховая компания будет за вас платить вашу ипотеку 3-6 месяцев».

• Продумайте план Б на случай финансовых трудностей — «Если вы понимаете, что у вас складывается ситуация, первое, куда нужно идти — это ваш банк-кредитор». Банки могут предложить реструктуризацию долга. В крайнем случае, можно продать квартиру из-под залога.

• Если вы единственный кормилец в семье, застрахуйте свою жизнь — «Мужчина-кормилец семьи, у него женщина с тремя детьми сидит в декрете, он единственный источник дохода для семьи. Они берут ипотеку и не страхуют его жизнь. О чем они думают?»

• Выберите оптимальную программу — семейная ипотека под 6% намного выгоднее рыночной под 23,5%.

• Замените навязанную банком страховку — «Банки навязывают страховые продукты аффилированных компаний, которые могут стоить в разы дороже. У вас есть 30 дней (период охлаждения) с момента выдачи кредита, чтобы заменить страховку на более выгодную».

• Используйте фразу о законе о конкуренции — «По закону о конкуренции никто не имеет права навязывать мне страховую компанию». Эта фраза помогает отбиться от навязчивых банковских менеджеров.

• Рассмотрите вариант покупки квартиры с переводом ипотеки — «У Сбербанка есть программа, по которой вы можете выкупить объект из-под залога у клиента, взявшего ипотеку по низкой ставке (8-11%), и на вас переведут долг вместе с этой ставкой».

• Обратитесь к ипотечному брокеру — «Он может сделать скидку с процентной ставки. У нас с большинством банков заключены партнерские соглашения». Стоимость услуг брокера начинается от 30 тысяч рублей за одобрение.

Ольга Конзелевская подчеркивает, что ответ на этот вопрос сугубо индивидуален и зависит от вашей конкретной ситуации:

• Если у вас есть доступ к семейной ипотеке — однозначно да, это выгодное вложение.

• Если речь идет о рыночной ипотеке — скорее нет, за исключением случаев, когда вы уверены в стабильном высоком доходе или планируете быстро погасить кредит.

• Если вы арендуете жилье — сравните свой текущий арендный платеж с возможным ипотечным по конкретной квартире. Решение должно основываться на математике, а не эмоциях.

«Сейчас достаточно много предложений от застройщиков, когда это уже вторичная недвижимость, то есть собственность оформлена на застройщика. Такое жилье тоже проходит по семейной ипотеке, и вы можете прямо въехать и жить», — отмечает эксперт, предлагая компромиссный вариант.

Полную версию беседы с экспертом по ипотечному кредитованию Ольга Конзелевская можно послушать в подкасте INMYROOM на всех популярных платформах или на официальном YouTube-канале проекта.