В новом выпуске подкаста INMYROOM эксперт по ипотечному кредитованию Ольга Конзелевская рассказала о подводных камнях, с которыми сталкиваются заемщики. Публикуем главные инсайты из этого разговора.
Ольга Конзелевская начинала карьеру в 2007 году в ипотечном банке Дельта Кредит (первом специализированном ипотечном банке в России) и выросла от секретаря до руководителя группы отдела продаж. Сейчас она возглавляет собственное брокерское агентство недвижимости, где помогает клиентам получать одобрение на ипотечные и другие виды кредитов по всей России. Ее опыт работы в ипотечной сфере составляет более 16 лет.
Слушайте аудио-подкаст:
Доверие к очевидным условиям вместо чтения договора
По словам Ольги Конзелевской, большинство людей не читают кредитный договор перед подписанием, полагаясь на слова менеджера банка. «Люди не любят читать договоры при заключении», — отмечает эксперт.
Как избежать: Перед походом в банк найдите на сайте выбранного банка раздел «Общие условия кредитования» и внимательно изучите его. Выпишите непонятные пункты и обязательно задайте вопросы в банке. При необходимости проконсультируйтесь со специалистом.
Автоматическая подача заявок во все банки сразу
«Есть такая очень страшная кнопочка — я советую её не нажимать», — предупреждает Ольга о функции автоматической подачи заявки сразу в несколько банков, которую предлагают многие агрегаторы недвижимости.
Дело в том, что каждый отказ банка снижает ваш кредитный рейтинг. А если у вас нестандартная ситуация (например, ваш полный тезка числится как должник), вы рискуете собрать множество отказов, после которых получить ипотеку будет гораздо сложнее.
Как избежать: Подавайте заявки адресно и последовательно. Получили отказ — разберитесь в причинах, исправьте ситуацию и только потом обращайтесь в следующий банк.
Навязанная банком страховка с огромной переплатой
Банки нередко психологически давят на клиентов, чтобы продать аффилированные страховые продукты, которые могут стоить в разы дороже аналогичных предложений на рынке.
«На одном из примеров моих клиентов мы заменили страховой полис стоимостью 2,9 миллиона рублей на аналогичный за 300 тысяч. Разница в 2,6 миллиона была возвращена клиенту», — рассказывает эксперт.
Как избежать: Запомните волшебную фразу: «По закону о конкуренции никто не имеет права навязывать мне страховую компанию». Также можно воспользоваться услугами страховых брокеров, которые бесплатно подберут оптимальный вариант.
Неучтенные кредитные карты и их лимиты
При расчете вашей кредитной нагрузки банки учитывают не только активные кредиты, но и 10% от лимита по вашим кредитным картам, даже если вы ими не пользуетесь и там нет задолженности.
«Если у вас, например, кредитная карта на 300 тысяч рублей, то в вашу нагрузку включат 30 тысяч, что может существенно повлиять на одобрение ипотеки», — объясняет Ольга Конзелевская.
Как избежать: Если кредитные карты вам не нужны, закройте их за 45 дней до подачи заявки на ипотеку. Если времени мало, обратитесь в банк с просьбой снизить лимит до минимума (например, до 10 тысяч рублей).
Непроверенная кредитная история может содержать сюрпризы
Ольга Конзелевская рассказала случай из практики: «Ко мне обратилась популярная блогер-миллионник, которая получала отказы по ипотеке. При проверке выяснилось, что на ее имя было оформлено три микрокредита по 5 тысяч рублей с просрочками более 100 дней. Скорее всего, мошенники где-то похитили её паспортные данные».
Как избежать: Регулярно проверяйте свою кредитную историю. По закону вы можете делать это бесплатно два раза в год в электронном виде. Получите выписку из ЦККИ (Центрального каталога кредитных историй) через Госуслуги, а затем закажите отчеты во всех БКИ (бюро кредитных историй), где хранятся ваши данные.
Недооценка всех расходов при расчете платежеспособности
Банки и многие брокеры неправильно считают предельную долговую нагрузку, умножая будущий платеж по ипотеке на два вместо учета всех факторов.
«Нужно учитывать не только будущий ипотечный платеж, но и все текущие кредиты, 10% от лимитов кредитных карт, расходы на иждивенцев (в том числе на неработающую супругу и детей), алименты и прочие обязательства», — поясняет эксперт.
Как избежать: Перед подачей заявки сделайте полный расчет своих обязательств и убедитесь, что они не превышают 50% от вашего совокупного дохода.
Проблемы с работодателем или компанией могут повлиять на одобрение
«Если вы работаете в компании «Ромашка», а ее учредитель банкротится, вам могут отказать в ипотеке, и никто не скажет причину отказа», — предупреждает Ольга Конзелевская.
Как избежать: По возможности проверьте финансовое состояние своего работодателя перед подачей заявки на ипотеку. Если есть сомнения, лучше временно сменить место работы или подготовить альтернативные источники дохода.
Недостаточная «подушка безопасности» на случай форс-мажора
Многие заемщики рассчитывают только на текущие доходы, не создавая резерв на случай непредвиденных обстоятельств.
«Хороший способ подготовиться — открыть копилку и откладывать туда сумму, равную будущему ипотечному платежу, еще до оформления кредита. Так вы и финансовую дисциплину выработаете, и подушку безопасности создадите», — советует Ольга.
Как избежать: Сформируйте финансовый резерв на 3-6 месяцев платежей до оформления ипотеки. Рассмотрите варианты страхования от потери работы — эти полисы недороги, но могут спасти в сложной ситуации.
Отсутствие плана действий на случай невозможности платить
«Если вы понимаете, что у вас складывается ситуация на букву «Ж», первое, куда вам нужно идти — это ваш банк-кредитор», — говорит эксперт.
Многие заемщики в сложной ситуации начинают скрываться от банка, что только усугубляет проблему.
Как избежать: При финансовых трудностях немедленно обратитесь в банк для реструктуризации долга. В крайнем случае, рассмотрите вариант продажи квартиры из-под залога — современные банки легко проводят такие сделки.
Полное видео подкаста:
Игнорирование страхования жизни при наличии семьи на иждивении
«Мужчина-кормилец семьи с женщиной и тремя детьми в декрете берет ипотеку и не страхует свою жизнь. О чем он думает?» — задаётся вопросом Ольга Конзелевская. В случае трагедии вся финансовая нагрузка ляжет на оставшихся членов семьи.
Как избежать: Если вы единственный источник дохода в семье, обязательно оформите страхование жизни и здоровья. Это необязательный тип страхования по ипотеке, но необходимый для защиты ваших близких.
Полную версию беседы с Ольгой Конзелевской можно послушать в подкасте INMYROOM на всех популярных платформах или на официальном YouTube-канале проекта.
Обложка: freepik.com