Ремонт в старом фонде: какие специалисты нужны обязательно

Почему старый фонд — это особенный случай. Давайте разбираться

5,0

– 4 отзыва

Старый фонд — это красиво, высокие потолки, толстые стены, история. Но это и деревянные перекрытия, изношенные коммуникации, непредсказуемая начинка стен. Ремонт в таком доме требует специалистов, которые понимают специфику. Обычная бригада может наделать дел: продырявить несущую конструкцию, перегрузить перекрытия, замкнуть старую проводку. Разбираемся, кто нужен обязательно.Старый фонд — это красиво, высокие потолки, толстые стены, история. Но это и деревянные перекрытия, изношенные коммуникации, непредсказуемая начинка стен. Ремонт в таком доме требует специалистов, которые понимают специфику. Обычная бригада может наделать дел: продырявить несущую конструкцию, перегрузить перекрытия, замкнуть старую проводку. Разбираемся, кто нужен обязательно.

Главное из статьи:

Старый фонд требует обследования до начала ремонта: состояние перекрытий, несущих стен, коммуникаций;
Электрик должен уметь работать со старой проводкой и знать, когда ее менять полностью;
Деревянные перекрытия ограничивают нагрузку: тяжелая стяжка, чугунные ванны — под вопросом;
Согласование ремонта в старом фонде строже, особенно если дом — объект культурного наследия.

Деревянные перекрытия. В домах до 1960-х годов между этажами — не бетонные плиты, а деревянные балки с накатом. Они держат меньший вес, иначе передают нагрузку, по-другому реагируют на влагу.
Смешанные стены. За слоем штукатурки может быть кирпич, дерево, засыпка, металлическая сетка — или все сразу. Пока не вскроешь — не узнаешь. Планировать нужно с запасом на сюрпризы.
Старые коммуникации. Проводка алюминиевая, трубы железные или свинцовые, газ без современной автоматики. Часть нужно менять обязательно, часть — по состоянию.
Ограничения по перепланировке. Многие дома старого фонда — объекты культурного наследия или выявленные памятники. Перепланировка требует согласований, иногда невозможна в принципе.

До начала ремонта в старом фонде нужно понять, с чем имеете дело. Инженер-обследователь оценивает: состояние перекрытий (несущая способность, прогибы, гниль), состояние несущих стен и перегородок, текущее состояние коммуникаций, допустимые нагрузки и ограничения.

На выходе — заключение с рекомендациями. Что можно делать, что нельзя, на что обратить внимание. С этим документом вы понимаете границы возможного и можете планировать ремонт.

Обследование стоит от 20 до 50 тысяч рублей в зависимости от площади и глубины. На фоне общего бюджета ремонта — копейки, которые могут сэкономить миллионы.

Старая проводка — алюминиевая, часто без заземления, с тканевой изоляцией. Частичная замена рискованна: соединение алюминия с медью без специальных клемм дает окисление и нагрев.

Вопрос «менять полностью или оставить» — не всегда очевиден. Иногда старая проводка в хорошем состоянии и выдержит еще десятки лет. Иногда — авария ждет, когда случиться.

Электрик для старого фонда должен уметь: оценить состояние существующей проводки, принять решение о замене или ремонте, работать со штроблением в разных материалах (кирпич, дерево, штукатурка), понимать ограничения по мощности в старых домах.

Мощность — отдельная тема. В старом фонде на квартиру выделено мало: 3-5 кВт, иногда меньше. Современная техника (электроплита, бойлер, кондиционер) может не влезть в лимит. Электрик должен рассчитать нагрузку и предупредить о проблемах.

Водопровод в старом фонде — железные трубы, заросшие изнутри. Напор слабый, вода ржавая, риск прорыва растет с каждым годом. Менять или нет — зависит от состояния, но проверить нужно обязательно.
Канализация — чугун. Служит долго, но стыки между трубами — слабое место. Сантехник должен оценить состояние и предложить решение: замена на пластик, ремонт стыков, или можно оставить как есть.
Стояки — общая собственность дома. Менять их самостоятельно нельзя, только совместно с управляющей компанией. Сантехник должен это понимать и уметь врезаться в старые стояки без нарушения общедомовых систем.

Если планируете: тяжелую стяжку (цементно-песчаная на деревянных перекрытиях — риск), замену напольного покрытия с изменением конструкции пола, установку тяжелого оборудования (чугунная ванна, крупная мебель), перенос перегородок, затрагивающий пол.

Специалист оценит несущую способность, предложит решения для распределения нагрузки, посчитает, выдержит ли перекрытие ваши планы. Это может быть тот же инженер-обследователь или отдельный конструктор.

В домах-памятниках и объектах культурного наследия перепланировка требует согласования с КГИОП (Комитет по охране памятников) или аналогичным органом. Это долго, сложно и дорого.

Даже в обычном старом фонде согласование строже. Нельзя трогать несущие стены без проекта, нельзя объединять комнаты с кухней при газовой плите (а в старом фонде почти везде газ), ограничения по сантехническим работам.

Согласователь или архитектурное бюро помогут: оценить, что требует согласования, подготовить проект перепланировки, провести документы через инстанции. Стоит от 50 до 200 тысяч рублей в зависимости от сложности.

Опыт именно в старом фонде. Попросите показать объекты в похожих домах. Ремонт сталинки и ремонт хрущевки — разная квалификация.
Готовность к сюрпризам. Старый фонд непредсказуем. Бригада должна адекватно реагировать на находки: «за этой стеной оказалась ниша», «под полом обнаружилась труба», «проводка проложена не там, где на плане».
Понимание ограничений. Тяжелая стяжка? Штробы в несущих стенах? Снос перегородки? В старом фонде это может быть запрещено или опасно. Бригада должна знать границы допустимого.
Аккуратность с историческими элементами. Лепнина, паркет, двери, фурнитура — в старом фонде это может быть ценностью. Хорошая бригада умеет сохранять и реставрировать, а не только ломать и менять.