Как сделать перепланировку: правила и нормы

Покупая новую квартиру или переоборудуя старую, мы хотим сделать ее функциональной и удобной для жизни. Но к сожалению или к счастью, не все идеи можно официально согласовать (а некоторые еще и опасно реализовывать). И тут главное – сразу понять, что легко сделать, что категорически нельзя, а что сомнительно, но при некоторых усилиях возможно. Как отделить одно от другого, объясняет Алексей Иванов. 

Вы начинаете перепланировать свою квартиру, и сразу появляется столько вопросов, что вы начинаете говорить себе: «Может, ну ее, эту перепланировку?» или: «А если вообще ее не согласовывать? А если согласовывать, то куда идти?». И так далее, список можно продолжать… 

Исходя из своего опыта дизайнера интерьера и архитектора, я могу сказать, что основная идея всех законов, регламентирующих перепланировки квартир, не навредить жильцам дома (в том числе и самому себе). Из этого и надо исходить. 

• Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций зданий, при котором может произойти их обрушение.
  
• Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой нормы (при устройстве стяжки на полу, замене легких перегородок на тяжелые, размещении дополнительного тяжелого оборудования).
  
• Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
  
• Размещать ванные и туалетные комнаты над комнатами и кухней квартиры снизу, за исключением двухуровневых квартир, в которых можно располагать санузел на втором уровне над кухней снизу.
  
• Соответственно нельзя размещать свою кухню под ванными комнатами квартиры сверху (для последних этажей это не действует).

• Нельзя размещать кухню над жилой комнатой квартиры снизу (разумеется, это не действует для первых этажей). 
• Нельзя делать выход в санузел из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни (если в квартире есть еще один санузел с выходом не в жилую зону, в котором установлен унитаз).
  
• Не разрешается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  
• Переносить на лоджию или балкон радиаторы отопления (подключенные к центральной системе отопления).
  
• Устраивать теплые полы за счет подключения к центральной системе отопления. 

• В однокомнатных квартирах минимальная площадь общей жилой комнаты должна быть больше 14 кв. м, в двухкомнатных и с большим количеством комнат – превышать 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша может быть 5 кв. м).
  
• Во все жилые комнаты и кухню должен проникать естественный свет.
  
• Если у вас газовая плита, кухня должна быть отделена входной дверью. Вы также не можете менять габариты помещения.
  
• Нельзя изменять внешний облик жилого дома, относящегося к объектам культурного наследия. 
  

• Изменение расположения ненесущих перегородок в туалетах, ванных комнатах, кухне и увеличение за счет коридора и подсобных помещений.
  
• Увеличение коридора и подсобных помещений за счет туалетов, ванных комнат, кухни.
  
• Изменение расположения ненесущих перегородок в жилых комнатах и увеличение их за счет коридора.
  
• Объединение кухни с комнатой, при условии размещения кухни в мокрой зоне.
  

• Проем в несущей стене.
  
• Присоединение балкона к комнате.
  
• Демонтаж подоконной части проема между комнатой и балконом, при условии сохранения несущей перемычки и устройстве витражей или дверей.
  
• Оборудование жилой комнаты за счет одной из кухонь при объединении двух квартир.
  
• Изменение внешнего облика жилых зданий.
  
• Размещение твердотопливного камина на последнем этаже многоквартирного дома (при двухуровневой квартире, расположенной на последних этажах, можно размещать на любом уровне)
  

• Получить технический паспорт жилого помещения в БТИ.
  
• При простых преобразованиях – сделать эскизный план на основе плана БТИ.
  
• При сложных преобразованиях, не затрагивающих несущие конструкции, – заказать проект перепланировки в любой организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ.
  
• Если преобразования сложные и затрагиваются несущие конструкции, проект должен быть выполнен автором проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (для Москвы, для других городов его аналогом).
  
• Для физических лиц сдать документы в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (Мои документы).
  

• В каких-то ситуациях нормы выглядят абсурдно и можно придумать, каких обойти. Обратите внимание: это ни в коем случае не относится к изменениям несущих конструкций. В каждом конкретном случае нужно рассматривать конкретную ситуацию, поэтому приведу несколько примеров. 
• Например, можно присоединить балкон к комнате, утеплив его надлежащим образом, а окно проложить в гараж.
  
• То же самое с кухней – в месте, где должна быть кухня, оставить все необходимые выводы и обустроить там жилую комнату, а саму кухню разместить в удобном месте.
  
• Если придет проверяющий, поставить по его просьбе окно/кухню на место (а по факту договориться с ним, что он этого не заметит). 

• По жалобе соседей к вам могут прийти люди из ТСЖ/Управляющей компании. Увидев несоответствия, они могут попросить вас согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. Если вы этого не сделаете, то по решению суда вы будете обязаны привести все к исходному состоянию. Также это относится к административному правонарушению.
  
• Несогласованная перепланировка может быть проблемой при продаже квартиры. Покупатель может пытаться занижать цену за счет того, что планировка не согласована.
  

Разумеется, это не все правила и нюансы согласования, тем, кто решил заняться этим вопросом, стоит хорошо изучить законодательство или обратиться к специалистам по согласованию.

На обложке: дизайн-проект Geometrium.