С начала 2025 года вступил в силу целый ряд изменений в законодательстве: они коснутся как владельцев недвижимости, так и покупателей, застройщиков, арендаторов и всех, кто пользуется коммунальными услугами. Сегодня вместе с адвокатом Татьяной Ерешко мы подробно рассмотрим все новые нормы и подскажем, как избежать неприятных сюрпризов.
Новые ограничения для маткапитала и ИЖС
- Только пригодные для проживания объекты. Теперь использовать материнский капитал на покупку или строительство объектов индивидуального жилищного строительства можно лишь после подтверждения, что жилье соответствует санитарным и техническим нормам.
- Застройщики ИЖС и эскроу-счета. Застройщикам запретят сразу получать деньги от покупателей: вместо этого средства будут храниться на специальном счете в банке и станут доступны застройщику только после завершения строительства и передачи жилья владельцам. Это сделано, чтобы защитить покупателей от недостроев.
Изъятие неиспользуемых земель и запрет эксплуатации незарегистрированной недвижимости
- Изъятие пустующих участков. В 2025 году власти вправе конфисковать земельные участки, которые длительное время не используются по назначению, — например, если на земле не ведется строительство или не осуществляется хозяйственная деятельность.
- Штрафы за незарегистрированные объекты. С 1 марта 2025 года эксплуатация домов и капитальных строений, не поставленных на кадастровый учет и не зарегистрированных в Росреестре, будет запрещена. А Росреестр получит право штрафовать владельцев за отсутствие официальной регистрации.
Повышение налогов, госпошлин и тарифов ЖКХ
- Рост НДФЛ. С 2025 года увеличились ставки налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости, особенно если налоговая обнаружит несоответствие заявленной и реальной стоимости сделки.
- Увеличение госпошлин. Вместо прежних 2000 рублей при регистрации прав на недвижимость физлица теперь должны платить 4000. А если недвижимость дороже 20 млн рублей, госпошлина становится ещебольше.
- Рост тарифов на коммунальные услуги. В некоторых регионах установлены повышенные коэффициенты, а долги за ЖКХ будут взыскивать онлайн с помощью ГИС ЖКХ, а если примут новый законопроект, то и без суда — это касается регионов, где действуют жесткие местные нормы и внедрён высокий уровень цифровизации.
Онлайн-оформление земельных участков и новые правила застройки
- Электронные сделки без кадастровых инженеров. В 2025 году появилась возможность оформить земельный участок полностью онлайн: от подачи документов до регистрации прав.
- Минимальная площадь в некоторых регионах. В ряде субъектов РФ застройщикам запретят возводить дома площадью менее 28 кв. м. Это сделано для соблюдения стандартов комфортного проживания.
Продажа недвижимости без согласия бывшего супруга
- Сразу после расторжения брака. Теперь с нового года бывший супруг после развода сможет продать общую недвижимость без согласия второго супруга.
- Позиция Верховного суда. Высшая инстанция разъяснила: нотариальное согласие требуется только, когда люди состоят в браке. После оформления развода второй супруг сможет продать недвижимость без получения такого согласия.
- Риски невыполненного раздела. Риски невыполненного раздела. Если после развода не оформить доли в нотариальном или судебном порядке, второй супруг может остаться ни с чем. Вернуть долю в проданном объекте недвижимости уже не получится. Суд в дальнейшем присуждает лишь компенсацию за утраченную долю, причём выплату легко растянуть на годы или вовсе списать через личное банкротство.
Усиление контроля над сделками и «заниженными» ценами
- Проверки налоговых органов. С 2025 года инспекторы усилили мониторинг сделок, где стоимость недвижимости указана значительно ниже рыночной. Они сверяют данные Росреестра с кредитным досье в банках и доначисляют налоги.
- Штраф до 40% от неуплаченного налога. При выявлении махинаций с ценами налоговая накладывает штрафы, а недоплату взыскивает по новой дифференцированной шкале НДФЛ.
Внимание к посуточной аренде и «нулевым» ИП
- Проверки с конца 2024 года. Инспекции продолжают выявлять случаи, когда граждане и индивидуальные предприниматели декларируют «нулевые доходы», но при этом сдают квартиру посуточно и получают значительную прибыль.
- Длительный период доначисления. При возбуждении уголовного дела срок проверок может превышать стандартные три года, а итоговые пени достигают десятков миллионов рублей.
«Малоимущие» с дорогой недвижимостью
- Подозрительные крупные сделки. Налоговые инспекторы заинтересуются гражданами, официально признаваемыми малоимущими, если те приобретают дорогостоящие объекты. Придётся объяснить налоговому инспектору источник происхождения денег. Объяснения вроде «получил миллионы в наследство» без документального подтверждения не убеждают надзорные органы.
- Новый негласный принцип. Считается, что любые перечисленные средства — это налогооблагаемый доход до тех пор, пока не доказано обратное.
Возможность быстрой регистрации за повышенный тариф
- Один рабочий день за двойную пошлину. Теперь оформить переход права собственности или поставить объект на кадастровый учет можно в ускоренном режиме. Однако за скорость придется платить существенно больше.
Подорожание выписок из ЕГРН и расширенные сведения
- Новые расценки. Выписки в бумажном виде обойдутся в 460–1740 рублей в зависимости от вида и объема, а электронные — от 290 до 700 рублей.
- Бесплатные данные по собственной недвижимости. Через «Госуслуги» по-прежнему можно бесплатно получить информацию о своих объектах.
- Права третьих лиц в ЕГРН. Теперь в реестр вносят сведения об арендаторах, лицах, отказавшихся от приватизации, несовершеннолетних или недееспособных, сохраняющих право проживания. Это помогает покупателям избегать неожиданностей в виде «вечно прописанных» жильцов.
Нотариальное оформление сделок дарения
- Запрет дарения в простой письменной форме. С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости оформляют через нотариуса. По замыслу законодателя, это защищает социально незащищенных граждан от мошенничества.
- Увеличение расходов. Нотариальные услуги обойдутся в среднем в 30 000 рублей, хотя ранее достаточно было бесплатного договора и небольшой госпошлины.
Продление «дачной амнистии» до 2031 года
- Расширение перечня объектов. В упрощенном порядке теперь можно регистрировать не только жилые дома, но и бани, сараи, летние кухни и другие постройки, возведенные до 1 января 2013 года, а также двухквартирные дома.
- Налог на новые объекты. Зарегистрированные постройки облагаются налогом от 0,1% до 0,3% от их кадастровой стоимости, если они не являются единственными сооружениями на участке и занимают площадь более 50 кв. м.
Повышенные пени за просрочку оплаты ЖКХ
- Ставка рефинансирования 21%. С января 2025 года пени рассчитываются по этой ставке. За 120 дней просрочки на долг в 10 000 рублей может набежать около 900 рублей (почти 10% от суммы).
- Надежда на снижение. В Госдуме рассматривают законопроект № 797061-8 о возвращении прежней ставки 9,5%. Если его примут, она будет применяться задним числом с 1 января 2025 года.
Мораторий на взыскание неустоек с застройщиков-высоток
- Продление до 30 июня 2025 года. Девелоперы, возводящие дома выше 30 этажей (или более 100 метров), временно освобождены от уплаты неустоек за просрочку сдачи новостроек по ДДУ и штрафов за затягивание устранения недостатков.
- Исключения для стандартных домов. Если проект не превышает указанных параметров, то дольщики вправе требовать компенсацию в обычном порядке.
Фото на обложке: проекты Артемия и Кристины Шароновых и Регины Сажиной