Продать ипотечную квартиру прежде, чем выплачен кредит, нелегко, но возможно. Особенно если воспользоваться пошаговой инструкцией, разработанной экспертами «Метриум Групп».
Оцените стоимость квартиры
Это можно сделать с помощью онлайн-калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее уточните в банке остаток по действующему кредиту.
Важно: если есть возможность полностью вернуть долг банку и снять обременение с квартиры, стоит ею воспользоваться. Обычно залоговая недвижимость выставляется на продажу с дисконтом 10–15%. Сняв с квартиры обременение, даже за счет «дорогого» потребительского кредита, можно ощутимо увеличить ее рыночную стоимость.
Ищите покупателя
По данным аналитиков «Метриум Групп», в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке – 100 дней. Чтобы покупатель нашелся быстрее, придется предложить ему дисконт от рыночной цены, особенно если снять обременение с квартиры не получилось. Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки.
Важно: на рынке действуют две схемы продажи квартиры с обременением. Провести такую сделку без участия специалиста (риетлтора, специалиста по оформлению недвижимости) практически невозможно.
Схема 1. Менее рискованный путь
Сделка проходит в стенах банка-кредитора при использовании двух депозитарных ячеек. В первую кладутся деньги, необходимые для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи.
Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
Банк выдает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег.
Схема 2. Рискует покупатель
Банк может и отказать заемщику в продаже залоговой квартиры. Для таких случаев разработана вторая схема. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры. Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка. Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку. Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.
Важно: такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога продавец может «передумать» и отказаться от сделки. Тогда покупателю придется требовать продажи квартиры через суд. Тем не менее эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.
На обложке: дизайн-проект Натальи Янсон.