Документы и риски: как не купить проблемную квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке похожа на прогулку по минному полю — кажется, что опасности подстерегают на каждом шагу. Поддельные документы, скрытые обременения, непогашенные долги, непредсказуемые соседи и неожиданно появляющиеся наследники — вот неполный список того, с чем может столкнуться неподготовленный покупатель. В новом шоу «Ремонтный движ» от INMYROOM эксперт по ремонту Ксения Шахматова вместе с риэлтором Анной Пушкиной делятся своим опытом проверки документов и выявления рисков при покупке трешки в сталинке серии 2-05. Вышла уже вторая серия шоу, которое будет выходить каждое воскресенье на канале INMYROOM TV.

Опытный покупатель может сэкономить время, задав продавцу правильные вопросы еще до посещения квартиры. Это позволит отсеять варианты с очевидными юридическими проблемами.

«Когда ты покупаешь квартиру, и ты это всё расспрашиваешь, просишь документы, и люди, которым, ну, нечего скрывать, скажем так, у которых всё в порядке, они будут открыты к диалогу, и они без проблем, без проблем предоставляют всё это. А когда уже начинают там как-то юлить или говорить: «Ой, там мы не помним, не знаем» — то есть это уже первые звоночки, что возможно там что-то не так», — объясняет Анна Пушкина.

Вот ключевые вопросы, которые стоит задать продавцу до просмотра:

• Какие правоустанавливающие документы на квартиру (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация)? В каком году оформлены?

• Если документы свежие (до 5 лет), что было до этого?

• Сколько лет собственнику? Будет ли он лично присутствовать на сделке?

• Есть ли обременения, долги, аресты на квартиру?

• Альтернативная или свободная продажа? Если альтернатива, нашли ли уже новое жилье?

Каждый тип правоустанавливающих документов имеет свои риски и особенности проверки. Эксперты рекомендуют обращать особое внимание на основание возникновения права собственности.

Это наиболее безопасный вариант, особенно если квартира находилась в собственности более 3 лет. Но и здесь есть на что обратить внимание:

• Необходимо проверить наличие согласия супруга/супруги на продажу, если квартира покупалась в браке;

• Важно выяснить, использовался ли материнский капитал при покупке;

• Стоит насторожиться, если квартира перепродавалась несколько раз за короткий период.

«Когда странно выглядит, что знаете, квартиру за последние 5 лет пять раз перепродавали — ну есть вероятность каких-то тоже странных манипуляций», — отмечает риэлтор.

При покупке квартиры, полученной по наследству, риски существенно возрастают, особенно если с момента вступления в наследство прошло менее 3 лет.

«Если это наследство, то желательно чтобы оно было более 3 лет, и мы не берём, мы не любим свежее наследство, то есть свежее наследство тоже его могут оспорить», — объясняет Анна Пушкина.

Дополнительные факторы риска при наследстве:

• Наследство от мужчины (могут объявиться внебрачные дети);

• Наследство по завещанию на третье лицо (не родственника);

• Неполный круг наследников (кто-то мог быть не учтен).

При дарении квартиры важно понимать, кем приходятся друг другу даритель и одаряемый. Дарение между близкими родственниками обычно не вызывает подозрений, но во всех остальных случаях нужно быть особенно внимательным.

«От дарителя берем заявление, что знает о продаже и не против. Особое внимание если дарение свежее или не между близкими родственниками», — рекомендуется в чек-листе проверки. Все чек-листы по проверке квартиры перед покупкой/продажей вы можете найти в комментариях под под постом в нашем Telegram канале.

При покупке приватизированной квартиры обязательно нужно выяснить, кто проживал в ней на момент приватизации и не отказался ли кто-то от участия в приватизации.

«Если приватизация, всегда узнаем были ли отказники — это кто жил, но отказался от приватизации», — советует риэлтор.

Такие люди сохраняют право проживания в квартире, пока в ней прописаны, что может создать серьезные проблемы новому владельцу.

Это, пожалуй, самый рискованный вариант. «Рента должна быть подтверждена или исполнена более 7-10 лет назад», — отмечается в чек-листе проверки квартиры.

Для тщательной проверки квартиры и продавца необходимо собрать и изучить целый пакет документов:

Обязательные документы:

• Паспорт продавца (проверяется визуально и на сайте МВД);

• Выписка из ЕГРН на объект (с zip-архивом);

• Свидетельство о собственности (если право возникло до 15 июля 2016 года);

• Выписка из домовой книги и архивная выписка;

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• Согласие супруга или заявление об отсутствии брачных отношений.

Дополнительные документы в зависимости от ситуации:

• Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);

• Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

• Кредитная история (можно заказать на Госуслугах);

• Доверенность (если от имени продавца действует представитель).

«Всем рекомендую: любую сомнительную, вообще вот как только у вас зародилось сомнение, ну либо копать, и если вы не докапываетесь ни до чего, то просто не надо это брать, правда. Потому что это недвижимость, это очень большие деньги, миллионы», — подчеркивает Анна Пушкина.

Покупка квартиры у пожилых людей требует особой осторожности и ответственного подхода.

«В данном случае, вызывают врача на сделку, которые проводят медосвидетельствование, что именно на сделке собственник гражданин не находится под психотропными препаратами», — рекомендует риэлтор.

Кроме того, важно убедиться, что пожилой человек не остается без жилья. В шоу «Ремонтный движ» этому вопросу уделяется особое внимание:

«Бабушка москвичка, ей нужна такая... здесь у неё была одна треть. Нам надо, чтобы бабушку, взрослую пенсионерку, которая является социально незащищенным слоем населения, чтобы её также перевезли в какую-то квартиру, где у неё была бы минимум 1/2», — рассказывает Ксения Шахматова.

Если продажей занимается не сам собственник, а его представитель по доверенности, это повод для дополнительной проверки.

«Уточните, собственник будет лично присутствовать на сделке или по доверенности. Гражданин РФ (если по доверенности и заграницей живет)?» — советуется спрашивать у продавца.

Доверенность необходимо проверить на подлинность на сайте Федеральной Нотариальной палаты, помня о том, что она может быть отозвана в любой момент.

Проверка продавца на банкротство — обязательный этап. Нужно проверить не только самого собственника, но и его супругу/супруга, а также не является ли собственник учредителем или директором юридического лица, которое находится в процессе банкротства.

Для максимальной защиты интересов покупателя стоит придерживаться следующих принципов:

Если продается единственное жилье, особенно пожилого человека, безопаснее всего организовать альтернативную сделку:

«Мы внесли аванс за квартиру, у них был месяц, чтобы они нашли себе квартиру. За месяц они находят себе квартиру, они её авансируют, и мы встречаемся, заранее планируем, конечно, день, встречаемся в банке и делаем сразу две сделки», — описывает процесс Ксения Шахматова.

Важно прописать в договоре условия получения денег продавцом. Например, если в квартире остаются зарегистрированные лица, оплату можно обусловить их выпиской:

«Проверить, кто зарегистрирован в квартире (все должны быть выписаны до сделки или до получения денег (прописываем как условие получения))», — говорится в алгоритме проверки.

В сложных случаях не стоит экономить на профессиональной помощи. Юристы, риэлторы с опытом работы с вторичкой, а иногда и медицинские специалисты для освидетельствования продавцов — все они могут предотвратить серьезные проблемы в будущем.

Есть ситуации, когда даже привлекательная цена и хорошее расположение квартиры не оправдывают риски:

• Свежее наследство (до 3 лет), особенно от мужчины;

• Многократная перепродажа квартиры за короткий срок;

• Отказ продавца предоставить какие-либо документы или справки;

• Несогласие продавца на проверку дееспособности;

• Квартира является единственным жильем для несовершеннолетних или пожилых людей.

«Если видим несколько переходов права за последний год — отказываемся от покупки», — категорично заявляется в чек-листе проверки.

В шоу «Ремонтный движ» эксперты не только рассказывают о правилах проверки, но и показывают весь процесс на реальном примере. Ксения Шахматова и ее команда приобрели трехкомнатную квартиру в сталинке 1958 года постройки для полной реновации.

«В этой квартире помимо того, что она идеальная, у нас попались идеальные документы. Что это значит? У нас тут первичная приватизация, бабушка и два, и внучка и внук. Они здесь проживали и в 2006 году приватизировали эту квартиру», — рассказывает Анна Пушкина.

Команда провела тщательную проверку, изучив все документы, включая архивную выписку из домовой книги, где было видно, кто был прописан на момент приватизации. Особое внимание уделили проверке дееспособности пожилой собственницы, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

В результате была организована альтернативная сделка, которая защитила интересы всех сторон, включая пожилую собственницу, для которой это была единственная жилплощадь.

Если вы обнаружили проблемы с квартирой уже после покупки, не паникуйте. Многие ситуации можно исправить:

• Обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости, для анализа ситуации;

• Соберите все документы по сделке и истории квартиры;

• В случае обнаружения мошенничества обратитесь в правоохранительные органы;

• Если есть страховка титула, свяжитесь со страховой компанией.

Однако лучшее лекарство — профилактика. Тщательная проверка документов перед покупкой поможет избежать большинства проблем.

Подытоживая все вышесказанное, вот краткий чек-лист для проверки вторичной квартиры. :

• Изучите район и дом (инфраструктура, состояние здания, подъезд);

• Проверьте правоустанавливающие документы и историю переходов права собственности;

• Запросите выписку из ЕГРН и проверьте отсутствие обременений;

• Выясните, кто зарегистрирован в квартире и нет ли «отказников» приватизации;

• Проверьте продавца (дееспособность, банкротство, подлинность документов);

• Организуйте безопасную сделку с четкими условиями оплаты;

• Доверяйте своей интуиции — если что-то вызывает сомнения, лучше отказаться от сделки.

• Соблюдая эти правила, вы сможете минимизировать риски и приобрести квартиру, которая не принесет неприятных сюрпризов в будущем.
  
  В более развернутом виде все чек-листы по проверке квартиры перед покупкой/продажей вы можете найти в комментариях под постом в нашем Telegram канале.

О том, как грамотно провести следующий этап — ремонт новоприобретенной квартиры — расскажут эксперты шоу «Ремонтный движ». Вышло уже 2 серии на канале INMYROOM TV. В течение пяти серий зрители увидят полное преображение трехкомнатной сталинки от момента покупки до финального дизайна, включая перепланировку, создание дополнительного санузла и отдельной гардеробной.