В новом выпуске подкаста INMYROOM эксперт по ипотечному кредитованию Ольга Конзелевская раскрыла неочевидные аспекты ипотечного кредитования. Публикуем самые важные вопросы и ответы из этой беседы.
Ольга Конзелевская — профессионал с 16-летним опытом работы в ипотечной сфере. Она начинала карьеру в 2007 году в банке Дельта Кредит, который стал первопроходцем в развитии ипотечного кредитования в России. Сегодня Ольга возглавляет собственное брокерское агентство недвижимости, помогая клиентам получать одобрение по кредитам по всей России.
Слушайте наш подкаст:
Что выгоднее: ипотека или аренда?
Этот вопрос особенно актуален для молодого поколения. Многие рассуждают: «Зачем платить дяде 40-50 тысяч рублей в месяц, если эти же деньги могут идти на погашение моей собственной квартиры?»
«Это очень индивидуальная история», — подчеркивает Ольга Конзелевская. Если вы можете рассчитывать на семейную ипотеку со ставкой до 6% годовых, то, безусловно, выгоднее взять ипотеку. Если же речь идет о рыночной ипотеке с минимальной ставкой от 23,5%, ситуация иная.
Эксперт приводит личный пример: «Я снимаю дом за 95 тысяч в месяц. Если бы я взяла этот дом в ипотеку по текущей ставке, платеж составил бы 350 тысяч рублей. А если взять в ипотеку жилье с платежом 95 тысяч — это была бы маленькая однушка, а не дом».
Вывод: при семейной ипотеке — однозначно ипотека, при рыночной — скорее аренда, если вы цените простор и комфорт.
Правда ли, что ипотеку получить легче, чем потребительский кредит?
Это звучит парадоксально, но факт: «Иногда вам по потребительскому кредиту на 300 тысяч откажут, а 30 миллионов по ипотеке одобрят», — отмечает Ольга.
Секрет в том, что ипотечный кредит обеспечен залогом недвижимости. Для банка это гарантия возврата средств даже в случае неплатежеспособности заемщика.
«Ипотечный кредит за счет того, что он обеспечен залогом недвижимости, более легко одобряется», — объясняет эксперт.
На какой срок лучше брать ипотеку?
Ипотеку можно взять на срок от 1 года до 30 лет, и это зависит только от желания клиента и его платежеспособности. Но как правильно выбрать оптимальный срок?
«Я рекомендую вот 20-25 лет. Просто разница уже, когда берешь там 30 или 25 лет, может быть небольшая. Пять лет меньше, а переплата значительно меньше», — советует Ольга Конзелевская.
При семейной ипотеке под 6% годовых можно смело брать на 30 лет и не спешить с досрочным погашением: «Закрывать кредит под 6% сейчас при такой инфляции — зачем? Лучше эти деньги положить на вклад, они там больше заработают».
А вот при рыночной ипотеке со ставкой более 23% стоит брать на минимально возможный для вас срок.
Действительно ли квартира в ипотеке — это ваша собственность?
Многие считают, что ипотечная квартира принадлежит банку до полного погашения кредита. Это миф.
«По Гражданскому кодексу это ваша собственность, просто есть некое ограничение на праве собственности — вы не можете распоряжаться без согласия кредитора, пока не погасите долг», — объясняет эксперт.
Это означает, что вы не можете продать квартиру или сделать перепланировку без согласия банка. Однако юридически квартира принадлежит вам с момента регистрации права собственности.
Можно ли получить ипотеку без официального дохода?
Да, существуют варианты.
«Есть всякие лазейки у банков, например, программа по паспорту. Но надо понимать, что сейчас банки очень сильно закручивают гайки», — предупреждает Ольга.
Вместо сомнительных схем эксперт рекомендует легальные способы:
Зарегистрироваться в качестве самозанятого (достаточно 3 месяцев налоговых отчислений)
Временно устроиться на официальную работу к знакомому предпринимателю
Найти созаемщика с официальным доходом
«Ни в коем случае не обращайтесь к черным брокерам, которые рисуют справки, документы. Во-первых, вы потратите деньги, во-вторых, это уголовная статья, а в-третьих, вас могут внести в черный список банков», — предостерегает эксперт.
Что может привести к отказу в ипотеке при хорошей кредитной истории?
Здесь есть неочевидные моменты. Например, полный тезка с плохой кредитной историей.
«У мужа моей клиентки оказался стопроцентный двойник на сайте ФССП — жесткий неплательщик. И скоринговые системы банков, которые сейчас практически все работают через компьютер, автоматически отказывали», — рассказывает Ольга.
Другие скрытые причины:
Финансовые проблемы вашего работодателя
Ваш паспорт случайно попал в список недействительных
Неизвестные вам микрокредиты, оформленные мошенниками на ваше имя
Как защититься? Перед подачей заявки проверьте себя на сайте ФССП, убедитесь в действительности паспорта на сайте МВД и обязательно проверьте свою кредитную историю.
Как банки считают вашу кредитную нагрузку?
Многие заемщики удивляются отказам, не понимая, почему их сочли неплатежеспособными.
«Люди неправильно считают предельную долговую нагрузку. Они берут просто ежемесячный платеж по будущей ипотеке и умножают на два, а это совершенно другие цифры», — объясняет эксперт.
На самом деле банки учитывают:
Будущий платеж по ипотеке
Платежи по всем текущим кредитам
10% от лимита каждой кредитной карты, даже если вы ей не пользуетесь
МРОТ на каждого иждивенца (жена в декрете, дети)
Алименты
«Весь ваш совокупный расход должен составлять не больше 50% от вашего совокупного дохода», — поясняет Ольга Конзелевская.
Что выгоднее: покупка квартиры на этапе котлована или готового жилья?
Стратегия «купить дешевле на котловане и продать дороже» сегодня уже не так эффективна, как раньше.
«С 2018 года, когда появилось проектное финансирование, на рынке произошло глобальное изменение. Раньше застройщики строили на ваши деньги, вы вкладывались и своими деньгами несли риск. Сейчас деньги, на которые строит застройщик — это деньги банка, а ваши деньги замораживаются на эскроу-счетах», — объясняет эксперт.
В новых реалиях застройщикам логичнее делать скидки на высокой стадии готовности, чтобы быстрее разблокировать деньги с эскроу-счетов.
«Сейчас стало намного выгоднее в новостройке покупать недвижимость готовую. То есть можно без ремонта, можно с ремонтом — тут уже как карты лягут», — рекомендует Ольга.
Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Да, и это достаточно распространенная практика.
«Можно продать по рыночной стоимости с помощью риэлтора либо самостоятельно. Покупатель может быть с ипотекой или купить за наличные деньги», — объясняет эксперт.
Более того, при покупке новой квартиры можно воспользоваться интересной возможностью от Сбербанка: «Находим клиента Сбера, который взял ипотеку по низкой ставке еще под 8% или даже 10-11% (для нас уже низкая), и выкупаем у него объект из-под залога Сбера. И вместе с этой ставкой на вас переводят долг».
Таким образом, вы получаете не только квартиру, но и кредит по ставке, которая сейчас недоступна на рынке.
Как сэкономить на страховке при ипотеке?
Большинство заемщиков не знают, что навязанную банком дорогую страховку можно заменить на более выгодный вариант.
«У меня есть личный кейс. Мы вернули клиенту 4 миллиона на карту. Человек взял кредит под залог имеющейся недвижимости, ему включили 18 миллионов, из которых 3,9 миллиона — страховые полисы. Мы внимательно изучили кредитный договор и увидели, что можно заменить страховой полис», — делится кейсом Ольга.
В результате страховку стоимостью 2,9 миллиона заменили на аналогичную за 300 тысяч рублей, а разницу банк вернул клиенту.
Ключевой момент: у вас есть 30 дней (период охлаждения) с момента выдачи кредита, чтобы заменить страховую компанию. При этом банк не имеет права отказать вам, если уровень страхового покрытия остается прежним.
«Ипотека — это серьезное решение, к которому нужно подходить с умом и предварительной подготовкой», — подводит итог Ольга Конзелевская. Она рекомендует всем потенциальным заемщикам тщательно проверить себя, свою кредитную историю и просчитать свои финансовые возможности перед подачей заявки.
Полную версию беседы с Ольга Конзелевская можно послушать в подкасте INMYROOM на всех популярных платформах или на официальном YouTube-канале проекта.
Видео подкаста:
Обложка: unsplash.com