На первый взгляд, продажа недвижимости — это просто: нашел покупателя, подписал договор, получил деньги. Но на практике все сложнее. Ошибки с документами, налогообложением и правовыми нюансами могут привести к крупным финансовым потерям. Разбираем распространенные просчеты и пути их предотвращения.

Многие продавцы уверены, что если купили квартиру за 4 млн рублей, а продали за 5 млн, то налог платится только с 1 млн рублей. Однако законодательство требует выбрать либо фиксированный вычет (1 млн рублей), либо учитывать расходы на покупку. Если документы на покупку потеряны, налог придется платить с полной суммы сделки.

Если договор купли-продажи, чеки и платежные поручения не сохранены, налоговая не примет к вычету сумму затрат на покупку. Это означает, что налог придется платить с полной суммы продажи, а не с разницы между покупкой и продажей.

Как избежать: храните все документы, а если они утеряны, попробуйте запросить дубликаты у банка или застройщика.

Многие считают, что при продаже наследственного жилья можно воспользоваться вычетом в 1 млн рублей на каждого владельца. Однако если у квартиры несколько наследников, вычет разделяется между ними. В результате каждый платит налог с большей суммы, чем рассчитывал.

Попытка уменьшить налогооблагаемую базу, занизив цену в договоре, может привести к серьезным последствиям. Если налоговая сочтет сумму нереалистично низкой, она пересчитает налог, исходя из кадастровой стоимости жилья, которая зачастую выше рыночной.

Если человек проживает за границей более 183 дней в году, он автоматически считается налоговым нерезидентом. В этом случае ставка налога на доходы от продажи недвижимости увеличивается до 30%, и вычеты уже не применяются.

Как избежать: если вы часто находитесь за границей, уточните свой налоговый статус перед сделкой.

Льгота, освобождающая многодетные семьи от налога, действует не для всех. Для ее применения необходимо выполнить несколько условий, включая покупку нового жилья с большей площадью. Если новое жилье меньше старого, налог придется заплатить.

Многие продавцы уверены, что если сразу после продажи купили новую квартиру, налог платить не нужно. Однако главное – не покупка нового жилья, а срок владения старым. Если он меньше 3 или 5 лет, налог все равно придется заплатить.

Если квартира куплена в браке, а один из супругов продает ее без согласия второго, сделку могут оспорить. Также стоит учитывать, что имущественный вычет при продаже можно распределить между обоими супругами, что в некоторых случаях позволяет уменьшить налогооблагаемую сумму.

Если продается не вся квартира, а доля в ней, налог рассчитывается по особым правилам. Например, при продаже доли постороннему покупателю у других владельцев есть преимущественное право покупки, и если этот момент не учтен, сделку могут признать недействительной.

• Проверяйте налоговые вычеты, чтобы не переплатить лишнее;

• Храните все документы о покупке и продаже;

• Учитывайте налоговые нюансы наследственной и совместной собственности;

• При продаже недвижимости проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Ошибки при продаже жилья могут обойтись дорого. Но если заранее разобраться в нюансах, можно не только избежать проблем, но и оптимизировать налоговую нагрузку.

Обложка: дизайн-проект Ирины и Александра Кутенковых