Обещали трешку, а получили катастрофу: какие документы могут предотвратить квартирную драму

Квартира мечты с тремя комнатами, высокими потолками и большими окнами, которая на следующий день после покупки преподносит сюрприз в виде затопленных соседей снизу. Или внезапно появившиеся «наследники», требующие свою долю. Или, что еще хуже, объявление сделки недействительной из-за недееспособности продавца. Эти кошмары покупателей вторичного жилья случаются гораздо чаще, чем может показаться.

В новом шоу «Ремонтный движ» от INMYROOM эксперт по ремонту Ксения Шахматова и риэлтор Анна Пушкина раскрывают секреты безопасной покупки вторички на примере трехкомнатной сталинки серии 2-05. Вышла уже вторая серия шоу, которое будет выходить каждое воскресенье на канале INMYROOM TV.

На первый взгляд, трехкомнатная квартира в сталинском доме выглядит как отличная покупка: высокие потолки, просторные комнаты, толстые стены и отличная локация. «Почему они великолепны, почему мы их так любим? Потому что это высокие потолки, трехметровые, большие окна, очень пониженная слышимость, потому что очень толстые перекрытия, мало квартир на этаже», — отмечает Ксения Шахматова.

Но за этим привлекательным фасадом может скрываться множество проблем, способных превратить покупку мечты в настоящую катастрофу. Особенно если упустить проверку ключевых документов и истории квартиры.

Покупатели часто так увлекаются осмотром планировки и мыслями о будущем ремонте, что забывают о самом важном — юридической чистоте. А ведь именно из-за проблем с документами люди могут потерять только что купленную квартиру и все вложенные в неё деньги.

Прежде чем влюбляться в квартиру, нужно тщательно проверить пакет документов, которые прояснят её историю и текущий статус. Вот список документов, которые нужно запросить у продавца:

Базовые документы: 

• Паспорт продавца (проверяется визуально и на сайте МВД);

• Выписка из ЕГРН с историей переходов права собственности;

• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т.д.);

• Выписка из домовой книги и архивная выписка;

• Поэтажный план и экспликация БТИ.

Документы для проверки «чистоты» продавца:

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• Согласие супруга на продажу или заявление об отсутствии брачных отношений;

• Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

«Когда ты покупаешь квартиру, и ты это всё расспрашиваешь, просишь документы, и люди, которым, ну, нечего скрывать, скажем так, у которых всё в порядке, они будут открыты к диалогу, и они без проблем предоставляют всё это. А когда уже начинают там как-то юлить или говорить: «Ой, там мы не помним, не знаем» — то есть это уже первые звоночки, что возможно там что-то не так», — делится своим опытом риэлтор Анна Пушкина.

Не все основания для права собственности одинаково безопасны. Некоторые могут скрывать серьезные риски, о которых продавец может даже не упомянуть.

Договор купли-продажи — обычно самый безопасный вариант, особенно если квартира находится в собственности более 3 лет. Но даже здесь есть подводные камни:

• Не было ли использовано материнский капитал?

• Есть ли согласие супруга или супруги на продажу?

• Не было ли многократных перепродаж за короткий период?

Наследство — один из самых рискованных вариантов, особенно «свежее» (до 3 лет):

• Могут появиться новые наследники, о которых никто не знал;

• Особенно опасно наследство от мужчины: «Потому что у мужчины могут внебрачные дети появиться внезапно и претендовать на квартиру», — отмечается в документах проверки;

• Всегда проверяйте реестр наследственных дел.

«Если это наследство, то желательно чтобы оно было более 3 лет, и мы не берём, мы не любим свежее наследство. То есть свежее наследство тоже его могут оспорить», — предупреждает Анна Пушкина.

Дарение — требует особого внимания, особенно если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками:

• Проверьте, кем приходятся друг другу даритель и одаряемый;

• Запросите заявление от дарителя, что он знает о продаже и не возражает;

• Будьте особенно внимательны при свежем дарении.

Приватизация — может скрывать «отказников», которые сохраняют право проживания:

• Обязательно запросите архивную выписку из домовой книги;

• Узнайте, кто был зарегистрирован на момент приватизации;

• Проверьте, не было ли отказников, сохраняющих право проживания.

Рента (пожизненное содержание с иждивением) — самый рисковый вариант:

• Договор должен быть в нотариальной форме и зарегистрирован в Росреестре;

• Рента должна быть подтверждена или исполнена более 7-10 лет назад.

Покупка квартиры у пожилых людей требует дополнительной осторожности и ответственного подхода. Сделки с пожилыми собственниками чаще других оспариваются в судах их родственниками.

«В данном случае Бабушка, она уже в возрасте, то есть ей 84 года. Это обязательно, но мы вообще просим у всех, не только у бабушки, мы обязательно просим справки с психо- и наркодиспансера, обязательно по месту регистрации», — рассказывает риэлтор.

Если пожилой собственник состоит на учете в психоневрологическом диспансере, от покупки лучше отказаться. В крайнем случае, можно пригласить врача на сделку для проведения освидетельствования.

Важно также убедиться, что пожилой человек не остается без жилья. Команда шоу «Ремонтный движ» организовала альтернативную сделку, чтобы защитить интересы 84-летней собственницы:

«Бабушка москвичка, ей нужна такая, здесь у неё была одна треть. Нам надо, чтобы бабушку, взрослую пенсионерку, которая является социально незащищенным слоем населения, чтобы её также перевезли в какую-то квартиру, где у неё была бы минимум 1/2», — объясняет Ксения Шахматова.

Если от имени собственника действует представитель по доверенности, это повод для дополнительной проверки. Доверенность может быть отозвана в любой момент, а собственник может даже не знать о продаже.

Проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной Нотариальной палаты. Уточните, где находится сам собственник и почему он не может присутствовать на сделке лично.

Особую осторожность следует проявлять, когда квартира находится в собственности менее 3 лет:

«Если видим несколько переходов права за последний год — отказываемся от покупки», — категорично указывается в чек-листе проверки квартиры.

Чеклисты ищите в комментариях под постом в нашем Telegram-канале.

В практике экспертов по недвижимости есть немало примеров, когда упущенная проверка оборачивалась серьезными проблемами для покупателей:

Случай 1: Скрытые отказники приватизации. Семья купила квартиру, не запросив архивную выписку из домовой книги. Через полгода объявился ранее прописанный, но отказавшийся от приватизации родственник бывших владельцев, который сохранил право проживания. Выписать его через суд не удалось.

Случай 2: Сделка с недееспособным продавцом. Пожилая продавщица казалась адекватной на момент сделки, но её родственники впоследствии доказали в суде, что она страдала деменцией. Сделку признали недействительной, и покупателям пришлось возвращать квартиру, теряя деньги на судебных издержках.

Случай 3: Проданное наследство. Квартира была куплена у наследника по завещанию, но через некоторое время объявились наследники первой очереди, о существовании которых не знал даже продавец. Сделку оспорили, и покупатели остались и без денег, и без квартиры.

Чтобы избежать катастрофических последствий, следуйте этому алгоритму проверки:

Шаг 1: Предварительный разговор с продавцом. Задайте ключевые вопросы еще до просмотра:

• Какие правоустанавливающие документы на квартиру?

• Сколько лет собственнику? Будет ли он лично на сделке?

• Есть ли обременения или долги?

• Альтернативная или свободная продажа?

Шаг 2: Проверка документов. После просмотра запросите полный пакет документов и внимательно их изучите. Уделите особое внимание:

• Выписке из ЕГРН с историей переходов права;

• Архивной выписке из домовой книги;

• Документам, подтверждающим дееспособность продавца.

Шаг 3: Организация безопасной сделки:

• Для пожилых продавцов предпочтительнее альтернативная сделка;

• Пропишите в договоре условия получения денег (например, после выписки всех жильцов);

• Рассмотрите возможность аккредитива или банковской ячейки для расчетов.

Есть ситуации, когда даже существенная скидка не стоит потенциальных рисков. Эксперты рекомендуют отказаться от покупки в следующих случаях:

• Свежее наследство (до 3 лет), особенно от мужчины;

• Наследство по завещанию на третье лицо (не родственника);

• Многократная перепродажа квартиры за короткий период;

• Отказ продавца предоставить какие-либо документы;

• Единственное жилье для пожилых людей без альтернативной сделки.

«Всем рекомендую: любую сомнительную, вообще вот как только у вас зародилось сомнение, ну либо копать, и если вы не докапываетесь ни до чего, то просто не надо это брать, правда. Потому что это недвижимость, это очень большие деньги, миллионы», — советует Анна Пушкина.

В шоу «Ремонтный движ» эксперты не только рассказывают о правилах проверки, но и показывают весь процесс на реальном примере. Ксения Шахматова и ее команда тщательно проверили трехкомнатную квартиру в сталинке 1958 года постройки перед покупкой.

«В этой квартире помимо того, что она идеальная, у нас попались идеальные документы. Что это значит? У нас тут первичная приватизация, бабушка и два, и внучка и внук. Они здесь проживали и в 2006 году приватизировали эту квартиру», — рассказывает Анна Пушкина.

Команда не только изучила все документы, но и позаботилась о защите интересов пожилой собственницы, организовав альтернативную сделку:

«Мы внесли аванс за квартиру, у них был месяц, чтобы они нашли себе квартиру. За месяц они находят себе квартиру, они её авансируют, и мы встречаемся, заранее планируем, конечно, день, встречаемся в банке и делаем сразу две сделки», — описывает процесс Ксения.

Если вы уже купили квартиру и столкнулись с проблемами, не отчаивайтесь. Есть несколько способов защитить свои интересы:

• Немедленно обратитесь к юристу, специализирующемуся на жилищных спорах;

• Соберите все документы по сделке и изучите их с экспертом;

• В случае мошенничества обратитесь в правоохранительные органы;

• Попробуйте договориться с претендентами на квартиру о компенсации;

• В крайнем случае, будьте готовы к судебному процессу.

Но помните, что судебные разбирательства могут длиться годами и не всегда заканчиваются в пользу покупателя. Поэтому гораздо эффективнее предотвратить проблему, чем потом пытаться её решить.

Покупка квартиры — это не только приобретение жилья, но и серьезная юридическая сделка. Чтобы не превратить мечту о трешке в настоящую катастрофу, всегда следуйте этим правилам:

• Проверяйте документы тщательно, даже если продавец вызывает доверие;

• Будьте особенно внимательны к «рискованным» основаниям собственности;

• Не экономьте на профессиональной юридической проверке;

• Оформляйте сделку через надежные механизмы расчетов;

• Доверяйте интуиции — если что-то вызывает сомнения, лучше отказаться от покупки.

Следуя этим простым, но важным правилам, вы существенно снизите риск столкнуться с проблемами после покупки квартиры.

Узнать больше о тонкостях выбора и проверки вторичного жилья, а также о полном процессе ремонта трехкомнатной сталинки можно в новом шоу «Ремонтный движ». Вышла уже вторая серия на канале INMYROOM TV. В течение пяти серий эксперты покажут все этапы преображения квартиры: от покупки до создания современного интерьера с перепланировкой из одного санузла в два и отдельной гардеробной.