Продажа недвижимости – процесс, который кажется простым, пока не сталкиваешься с неожиданными проблемами: налогами, штрафами и сложностями в документах. Разбираем самые распространенные ошибки, которые допускают продавцы в 2025 году.
Ошибка №1: Неправильное понимание «единственного жилья»
Многие считают, что если у них одна квартира, налог при продаже платить не нужно. Но налоговая инспекция видит ситуацию иначе. Если у вас есть доля в другой недвижимости, дачный дом, оформленная на вас квартира супруга — статус «единственного жилья» может не сработать. Важно учитывать все объекты, которые могут повлиять на налогообложение.
Ошибка №2: Потеря документов на покупку
Частая ситуация: купили квартиру несколько лет назад, платежки и договоры утратили. А теперь продали, и налоговая требует подтвердить расходы. Без документов о покупке налог будет рассчитываться не с разницы между покупкой и продажей, а с полной суммы сделки. В результате придется заплатить больше, чем следовало бы.
Ошибка №3: Применение налогового вычета без учета нюансов
Продавцы часто уверены: купил за 4 млн, продал за 5 млн — можно уменьшить налог на 1 млн рублей по вычету. Но на самом деле можно применить либо вычет в 1 млн рублей, либо сумму расходов на покупку. Если ваши расходы превышают 1 млн, выгоднее использовать именно их, а не стандартный вычет.
Ошибка №4: Неверное распределение вычета при продаже унаследованной недвижимости
Если вы продали квартиру, полученную в наследство, вместе с родственниками, каждый из вас получает вычет не по 1 млн рублей, а пропорционально доле. Например, если квартира продана за 2 млн, а у вас 1/2 доли, то ваш вычет составит 500 тыс., а налог рассчитывается с оставшейся суммы.
Ошибка №5: Занижение цены в договоре
Попытка уменьшить налогооблагаемую базу, указав меньшую цену в договоре, может привести к проверке налоговой. Особенно если в документах фигурируют «неотделимые улучшения», указывающие на реальную стоимость сделки. В таких случаях налоговая может доначислить налог и наложить штраф.
Ошибка №6: Некорректное применение льгот для многодетных
Не все семьи с детьми освобождаются от налога. Закон 382-ФЗ действительно дает льготу, но только при выполнении пяти строгих условий. Если хотя бы одно из них не соблюдено, налог платить придется.
Ошибка №7: Продажа жилья нерезидентом без учета налоговой ставки
Если вы менее 183 дней в году находитесь в России, налоговая посчитает вас нерезидентом. Это значит, что при продаже недвижимости ставка налога возрастает с 13-15% до 30%, и никакие вычеты не применяются.
Ошибка №8: Ошибочное убеждение, что покупка нового жилья освобождает от налога
Этот миф часто вводит продавцов в заблуждение. Если вы не владели старой квартирой достаточно долго (минимум 3 года для единственного жилья или 5 лет для остального), налог придется заплатить, даже если сразу купили новую. Важно не только, что вы приобрели новую недвижимость, но и сколько времени прошло с момента покупки старой.
Ошибка №9: Ожидание автоматического освобождения от налогов
Налоговая не будет самостоятельно искать доказательства, что ваша сделка подходит под льготы. Если у вас единственное жилье применим 382-ФЗ, документы придется предоставить самостоятельно. В противном случае инспекция просто выставит налог к уплате.
Ошибка №10: Отказ от консультации с налоговым специалистом
Правила налогообложения недвижимости сложны и часто меняются. Ошибка в расчетах или неправильное понимание законодательства может привести к доначислению налогов, штрафам и судебным разбирательствам. Даже если вы уверены в своих расчетах, консультация с налоговым специалистом перед сделкой поможет избежать неожиданных проблем.
Как избежать этих ошибок?
Перед продажей жилья изучите налоговые нюансы, сохраните все документы и заранее проконсультируйтесь со специалистом. Это поможет не только избежать проблем, но и существенно сэкономить на налогах.