Ремонт в новостройке: почему нельзя брать первую попавшуюся бригаду

Новостройка кажется идеальной стартовой площадкой: новый дом, ровные стены, свежие коммуникации. На практике — это самый сложный тип объекта для ремонта. Дом дает усадку, стены трескаются, трубы смещаются. Бригада, которая отлично справляется в старом фонде, может наделать ошибок в новостройке. Разбираемся в специфике.

• Дом садится. Бетон набирает прочность, конструкции уплотняются, грунт под фундаментом проседает. Первые два-три года — активная фаза усадки. Именно в это время появляются трещины на стыках панелей, расходятся швы, могут смещаться коммуникации.
• Влажность высокая. Свежий бетон отдает влагу, которая накапливалась при строительстве. Если начать отделку слишком рано — влага уйдет в материалы: обои отклеятся, паркет вздуется, под штукатуркой появится плесень.
• Соседи делают ремонт одновременно. Перфораторы сверху, штробление снизу, вибрация со всех сторон. Это создает нагрузку на свежие конструкции и усиливает риск трещин.
• Черновая отделка часто плохая. Застройщик торопится сдать дом, контроль качества минимальный. Стяжка может быть с перепадами, штукатурка с пустотами, электрика не соответствовать проекту.

• Материалы для усадочных домов. Есть специальные технологии, которые компенсируют движение: эластичные штукатурки, армирующие сетки на стыках, плавающие полы. Бригада должна знать эти решения и уметь их применять.
• Последовательность работ. В новостройке критично начать с проверки и исправления черновой отделки. Иногда выгоднее сбить штукатурку застройщика и сделать заново, чем выравнивать то, что есть.
• Когда что делать. Капитальный ремонт с перепланировкой лучше делать сразу. Чистовую отделку — через год-два после сдачи дома. Некоторые элементы (например, паркет из массива) лучше отложить на третий год.
• Работа с документами. В новостройках часто нужно согласовывать ремонт с управляющей компанией. Шумные работы в определенные часы, вывоз мусора по правилам, согласование перепланировок. Бригада должна это учитывать.

• Спросите про усадку. Как компенсируете движение дома? Какие материалы используете на стыках? Что делаете с углами? Если бригада не понимает вопроса или отвечает «да ничего особенного, все как обычно» — она не работала в новостройках.
• Попросите показать объекты. Важно не просто «делали в новостройках», а делали и прошло больше года без проблем. Трещины появляются не сразу, а после первой зимы.
• Узнайте про гарантию. Нормальная бригада дает гарантию на работы с учетом усадки: если треснет из-за движения дома — исправят бесплатно. Если гарантия только «на наши косяки» — риск на вас.

Первый визит на объект — с измерительными инструментами. Уровень, правило, влагомер. Проверяйте все: вертикальность стен, ровность стяжки, качество штукатурки, разводку электрики.

Типичные проблемы черновой отделки: перепады стяжки больше допустимых, штукатурка с пустотами (простукивается), не соответствие электрики проекту, плохая гидроизоляция в санузлах, окна с нарушением монтажа.

Иногда дешевле сбить и сделать заново. Выравнивать кривую стяжку самовыравнивающей смесью дорого. Сбить и залить правильно — часто выгоднее. Бригада должна уметь оценить и предложить оптимальное решение.

• Вариант первый: ждать. Въехать с минимальной отделкой или вообще без нее, подождать 2-3 года активной усадки, потом делать полноценный ремонт. Минус — жить в недоделанной квартире.
• Вариант второй: делать сразу с поправкой на усадку. Использовать эластичные материалы, закладывать компенсационные швы, выбирать покрытия, которые легко обновить. Плюс — сразу комфорт. Минус — возможные локальные переделки через год-два.
• Вариант третий: комбинированный. Сделать черновую отделку и базовую чистовую сразу, но отложить дорогие финишные покрытия. Покрасить стены вместо дорогих обоев, положить ламинат вместо паркета. Через три года — обновить чистовую часть.

• Класть штучный паркет в первый год. Дерево реагирует на влажность, которую отдает бетон. Плюс усадка. Результат — щели, скрип, вспучивание.
• Делать жесткие примыкания. Плинтус вплотную к стене без зазора, плитка без деформационных швов. При усадке — трещины и сколы.
• Экономить на армировании стыков. На стыках панелей нужна сетка, эластичная лента или специальная штукатурка. Обычная шпаклевка треснет.
• Торопиться с чистовой отделкой. Не дождались высыхания стяжки — влага ушла в ламинат. Не дождались стабилизации дома — потрескались стены. Спешка в новостройке дорого стоит.

Обложка: дизайн-проект Алины Роговской