Технадзор на ремонте: когда это не паранойя, а необходимость

Технадзор — это когда независимый инженер проверяет работу вашей бригады. Звучит как паранойя: вы уже платите мастерам, зачем еще кому-то платить, чтобы за ними следил? Но практика показывает, что технадзор окупается. Особенно на больших ремонтах, где цена ошибки измеряется сотнями тысяч рублей. Разбираемся, когда это действительно нужно.

• Проверяет соответствие работ проекту и нормам. Электрика должна соответствовать ПУЭ, гидроизоляция — выполняться по технологии производителя, стяжка — иметь правильную толщину и состав.
• Контролирует качество материалов. Та ли марка цемента, что указана в смете? Тот ли кабель, за который заплатили? Бригады иногда подменяют материалы на дешевые аналоги, разницу кладут в карман.
• Принимает скрытые работы. Перед тем как залить стяжку, закрыть штробы штукатуркой или зашить гипсокартоном — технадзор фиксирует, что под ними. Фото, замеры, заключение.
• Проверяет объемы. Бригады иногда приписывают: было 50 квадратов штукатурки, в акте 60. Технадзор измеряет фактические объемы и сравнивает со сметой.
• Дает экспертное заключение. Если возникает спор с бригадой — заключение технадзора становится аргументом. В суде тоже принимается как доказательство.

• Большой бюджет ремонта. Чем дороже ремонт, тем больше потенциальные убытки от ошибок. На ремонте за 5 миллионов затраты на технадзор (100-200 тысяч) — это страховка от миллионных потерь.
• Нет времени контролировать самому. Если вы не можете приезжать на объект и не разбираетесь в строительстве — технадзор становится вашими глазами.
• Не доверяете бригаде. Бывает, что выбора нет: бригада досталась от застройщика, или рекомендовали, но что-то смущает. Технадзор снижает риски.
• Сложные технические решения. Теплые полы, сложная разводка сантехники, скрытая электрика — везде, где ошибка дорого стоит и сложно обнаруживается.
• Работа с застройщиком. Если ремонт делает компания от застройщика — они заинтересованы сэкономить на вашем объекте. Независимый контроль уравновешивает ситуацию.

Мелкий косметический ремонт. Поклеить обои, поменять плитку в ванной — тут и контролировать особо нечего. Затраты на технадзор сопоставимы со стоимостью самого ремонта.

Вы сами эксперт. Если у вас строительное образование или большой опыт ремонтов — вы можете контролировать качество самостоятельно.

Полное доверие бригаде. Если мастера проверены годами, делали ремонты вам и знакомым без нареканий — дополнительный контроль может быть лишним. Хотя даже хорошие мастера иногда ошибаются.

• Независимость — главное. Технадзор не должен быть связан с вашей бригадой, застройщиком, дизайнером. Никаких «наш технадзор от компании, которая делает ремонт».
• Профильное образование и опыт. Инженер-строитель с практикой на реальных объектах. Не «прораб, который решил подработать контролем».
• Официальное оформление. Договор, акты, заключения с подписью и печатью. Это важно для возможных споров и судов.
• Конкретный перечень работ. До начала сотрудничества — список того, что будет проверяться. Сколько визитов, какие этапы, какие документы на выходе.

• Входной контроль. Технадзор изучает проект и смету, отмечает потенциальные проблемные места, составляет график проверок.
• Регулярные визиты. Обычно привязаны к этапам: после демонтажа, после электрики, после сантехники, после черновых работ, после чистовых. На каждом визите — проверка и фиксация.
• Приемка скрытых работ. Самое важное. Технадзор приезжает до закрытия коммуникаций, проверяет и дает добро на продолжение. Если есть косяки — бригада исправляет до закрытия.
• Финальная приемка. Проверка всего объекта перед подписанием акта с бригадой. Список недочетов, сроки устранения.

Зависит от площади объекта, сложности работ, количества визитов. Ориентировочно в Москве:

• Разовый выезд для оценки качества — 5-10 тысяч рублей.
• Приемка отдельного этапа — 10-20 тысяч.
• Полное сопровождение ремонта — от 3 до 10% от стоимости работ, или фиксированная сумма 100-300 тысяч за весь ремонт.

При бюджете ремонта от 2 миллионов технадзор обычно окупается найденными косяками и пресеченными приписками. При меньших бюджетах — решение индивидуальное.

• Не управляет ремонтом. Это не прораб. Технадзор проверяет, но не командует бригадой и не решает организационные вопросы.
• Не гарантирует идеальный результат. Технадзор снижает риски, но не устраняет их полностью. Можно пропустить дефект, можно приехать не в тот момент.
• Не разруливает конфликты. Если бригада отказывается переделывать — технадзор только фиксирует. Заставлять переделывать — задача заказчика или суда.

Обложка: дизайн-проект Анастасии Ярышевой и Валерии Анисимовой